攸县人民政府

行政复议决定书

攸政行复〔2023〕1号

 

申请人攸县某房地产开发有限公司。

被申请人攸县自然资源局。

 

申请人对被申请人2022年11月23日作出的《攸县自然资源局土地出让金及违约金征缴决定书》（征缴字〔2022〕3号）不服，于2023年1月3日申请行政复议。2023年1月9日，本机关依法予以受理，因案情复杂，本机关决定延期审理。现已复议终结。

申请人称：2010年1月6日，申请人通过招拍挂程序取得2009-G20号地块国有建设用地使用权，并与攸县国土资源局（现为攸县自然资源局）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，按照合同约定缴纳了出让金。申请人进行了五通一平、完善下水道、房屋基脚等工作后，于2012年将土地分别转让给100多户业主自行建设。土地转让后，受让业主未按规划建设，未办理任何手续，超高超宽占用空间，政府相关部门多次制止未果。多年来，100户位业主陆续建成房屋。2018年，县政府专题召开了鸾山滨江二期不动产登记发证遗留问题专题会议，默认了受让人的违法建筑行为，全部补办了不动产权证，对所有业主的超高超宽行为造成的超容面积放弃了征收土地出让金。2022年11月23日，被申请人作出《攸县自然资源局土地出让金及违约金征缴决定书》（征缴字〔2022〕3号），申请人不服且认为容积率增加是100多位业主造成的，不应由申请人补交土地出让金。请求复议机关依法撤销。

申请人向本复议机关提交的证据有：《证据保全公证书》、业主代表的《建设工程规划许可证》《攸县峦山建材市场地基转让合同》复印件、《攸县人民政府有关议题会审意见呈报表》。

被申请人称：2010年1月6日，申请人通过招拍挂的程序取得2009-G20号地块（鸾山滨江小区二期）国有建设用地使用权，该地块规划面积是16781.7平方米，容积率1.7，规划建筑总面积28527.87平方米；在进行报规报建时，申请人所申报的总建筑面积32499.3平方米，容积率1.94，建筑面积多了3971.43平方米。根据县住建局的函告（攸住建函〔2018〕5号），鸾山滨江小区二期最终建成的总建筑面积46959.58平方米，超容积率面积14460.28平方米，其中3971.43平方米作为申请人报建时的超容面积，该部分土地出让金应由申请人补缴，补办超容手续；另外的10488.85平方米是100多户业主自主建房超出的建筑面积。根据县集中化解房地产发证信访突出问题领导小组关于滨江二期小区的化解意见会审方案，因业主建房导致的超建筑面积部分由业主补缴土地出让金和补办超容手续。因此，由申请人补交土地出让金是合法合理的。请求复议机关依法予以维持。

被申请人向本复议机关提交的证据有：《国有建设用地使用权出让合同》《攸县鸾山镇滨江小区修建性详细规划总平面布置图》《攸县鸾山镇滨江小区二期规划用地红线图》《宗地图》《峦山滨江二期现状测量报告》、原规划局《关于攸县鸾山滨江二期地块的规划条件》（攸规阅〔2018〕31号）、《攸县人民政府国有土地使用权出让审批单》《攸县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》《鸾山镇滨江二期超容积率补办手续方案呈报表》《土地估价报告》、原住建局《关于超容积率补办相关手续的函》《攸县鸾山镇滨江小区二期超容积率补办相关手续的函》等文件复印件。

经审理查明：2010年1月6日，申请人通过招拍挂形式取得2009-G20号地块（鸾山滨江小区二期）国有建设用地使用权。关于该地块，2009年11月5日，原规划局《关于攸县鸾山滨江二期地块的规划条件》（攸规阅〔2018〕31号）对该地块的用地规划条件、建筑设计要求、城市设计要求、绿化要求等有明确的规定，其中包含规划用地面积16781.7平方米，容积率1.7，总建筑面积28527.87平方米，建筑层数4层建筑高度13米。在进行报规报建时，申请人所申报的总建筑面积32499.3平方米，容积率1.94，建筑面积多了3971.43平方米；规划建成后，实际建成面积为46959.58平方米。因为业主超容积建设，不动产权登记证明一直未办理。2018年，县政府召开了鸾山滨江二期不动产登记发证遗留问题专题会议，形成以下会审意见：1.业主自建房屋由住建局按1-4层房屋现状补办《建设工程规划许可证》，超层部分如需办理不动产权证由业主补办手续和补交土地出让金再办；2.应补交的土地出让金由申请人和业主协商由谁承担。多年来，申请人和业主就应补交的土地出让金由谁承担没有协商结果。

2022年11月23日，被申请人作出《攸县自然资源局土地出让金及违约金征缴决定书》（征缴字〔2022〕3号），核查申请人违反《国有建设用地使用权出让合同》的约定，超计容建筑面积5750.12平方米，按照土地评估价补交超容积率面积的出让金128.6704万元。另查明，2018年1月18日，原住建局对申请人作出《行政处罚告知书》（攸住建罚告字〔2018〕第2号），载明该项目超计容面积14460.28平方米，拟对申请人罚款187.83832万元；2018年2月1日，原住建局向原国土局制发《关于攸县鸾山镇滨江小区二期超容积率补办相关手续的函》（攸住建函〔2018〕38号），载明超计容面积14460.28平方米；2018年9月29日，原住建局向原国土局制发《关于攸县鸾山镇滨江小区二期超容积率补办相关手续的函》（攸住建函〔2018〕38号），载明整个项目超面积5750.12平方米；2018年12月17日，原住建局向原国土局制发《关于容积率补办相关手续函》（攸住建函〔2018〕45号），载明补超容面积为3438.64平方米。且被申请人在《行政复议答复意见》认为，申请人应该补交规划时比出让时多出的建筑面积3971.43平方米的土地出让金，与《攸县自然资源局土地出让金及违约金征缴决定书》（征缴字〔2022〕3号）中认定的建筑面积5750.12平方米也不一致。

本机关认为：根据《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三条规定“县级以上人民政府土地行政主管部门按照职责权限，统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作”、《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”，县自然资源局是履行国有建设用地使用权出让金缴纳的职权主体。本案中，申请人与被申请人签订的《国有建设用地使用权出让合同》中载明的出让时的容积率是1.7，但规划时容积率变为1.94，根据《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”的规定，改变土地容积率的必须补交土地差价。出让时规划建筑总面积28527.87平方米，报规报建时的总建筑面32499.3平方米，超计容建筑面积3971.43平方米。被申请人作出的《攸县自然资源局土地出让金及违约金征缴决定书》（征缴字〔2022〕3号）载明超计容建筑面积5750.12平方米认定事实错误。另，根据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”的规定，补缴的土地出让金应该按照2010年的土地楼面价确定，被申请人提交的《土地估价报告》估价期日是2018年2月22日，该《土地估价报告》中载明的楼面地价和总地价都不能作为计算出让金的依据。

综上，被申请人作出的《攸县自然资源局土地出让金及违约金征缴决定书》（征缴字〔2022〕3号）主要事实不清，证据不足，具体行政行为明显不当。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项“具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：1.主要事实不清，证据不足的…… 5.具体行政行为明显不当的”之规定，撤销被申请人作出的《攸县自然资源局土地出让金及违约金征缴决定书》（征缴字〔2022〕3号），责令其在法定期限内重新作出具体行政行为。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定书之日起十五日内，向醴陵市人民法院提起行政诉讼。

 

          

 

攸县人民政府

2023年4月3日