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政协攸县委员会2015年度调研报告集(七)

攸县政府门户网站:www.hnyx.gov.cn 更新时间:2016-03-08 [打印] [关闭] 字体大小:

稳定房地产市场值得重视

目前,受宏观经济环境的影响,我县房地产也进入了紧缩期。2014年元月—5月出让土地14宗,收入124116万元,2015年元月—5月仅出让9宗,受让方全部为县城建投资公司。为有效应对房地产市场趋冷的形势,我们与部分政协委员就房地产市场有关问题进行了调查,现将情况报告如下:

一、房地产市场现状

目前全县有注册房企53家,到20156月底,有44个开发项目,总面积为3402716个项目已完工,28个项目在建);其中已批准预售面积21455;不符合预售条件的8166;尚未办理预售的面积为4406。这44个项目已销售面积为15445,存房面积为185822013—20156月通过招拍挂已取得用于房地产开发建设但暂未动工的土地还有107933亩,按出让公告约定的容积率可建商品房1838,截止20156月,全县的可供商品房面积36962

二、存在的主要问题

目前,我县房地产市场主要存在三个方面的问题:

(一)房企量多不强。据县地税局统计,我县有注册房企53家,与周边县市比房企数量已不少,但整体实力不强。表现在大部分房企自有资金不多,有些房企拿地靠集资,建设靠建筑商,土地刚平整就靠预售凑钱保运转。有的对挂牌出让的地块缺乏可行的研究,拿地的头脑发热,拿地后因受经营管理、融资渠道问题困扰,楼盘一旦滞销就潜水跑路,把问题推给政府。原林丰大厦地块起始价2600万元,经过数轮竟拍成交价为8100万元,每平方米地价达一万多元,以致开发面临困境。据调查,目前有3位房企法人不知去向。

(二)存房多,供地多。据调查统计,到20156月底,全县有18282商品房存房面积。根据房产局统计,按近三年的年均销售为441计算,即使不增加新房源,消化目前的存房量至少应需四年时间。暂未动工,但可建商品房面积的1838,计入库存即需要10年方可消化。如同乐湖项目一期2012年预售,至今仍库存商品房近1/2;东方大院2013年预售,销售率仅为2421%。据县国土局统计,2012年全县供应房地产建设用地面积为21544亩、2013年为57365亩、2014年为38869亩、今年元至6月为350亩,合计142778亩。

(三)资金压力大,稳定压力大。资金是困扰房企最关键的问题,造成资金紧张有三方面的原因:一是存房占用资金。据了解,大部分房企项目建设成本达2300。按存房18282计算,即占用资金近28亿。二是银行贷款难。据人民银行统计,全县涉及房地产贷款共计23亿元,其中房产开发性贷款为10%,国有银行原则上不对房企进行开发性贷款。县工商银行因为两笔开发性贷款不能及时回笼,给经营带来严重问题,主要领导已换岗。有的银行已停止提供商住房的按揭贷款。三是社会融资成本高。社会融资月息大多为5分,有的达一角。部分房企因向社会融资已背上了沉重的债务包袱。目前已有3家房企因资金断链,工程已停工。

三、促进房地产市场健康发展的建议

房地产市场疲软不是我县独有,绝大多数三、四线城市都遇到了这些问题。作为一个县,虽然没有吹糠见米的措施迅速扭转房地产市场颓势,但在有的方面仍可作一些努力,以求房地产市场的平稳发展。

(一)要优化环境,为房企减负。主要应从四方面努力:一是要优化施工环境。阻挠施工、强揽工程、强行销售当地建筑材料和生活用品是施工环境不优的突出表现,甚至还出现了讨要非法阻工工资的现象。同乐湖和景秀家园两个项目都存施工环境不优的问题。对当地村民扰乱施工环境的,政府应及时予以打击。二是要履行出让约定。应自觉履行出让协议约定,对基础设施建设方面设置前置条件无力兑现的不要写入协议。如绿行慢道,出让前承诺2013年完成路基改道,2014年底硬化路面,但至今没有完工,造成新城9号项目,原有69空收取了定金,现在已退订27空,还有3户要求赔偿。三是要简化审批程序。据县住建局反映现在报建审批项目多达23项,可减少到7项。如燃气入户作为施工许可的前置条件有违市场规律,有的房企三年前已缴纳燃气入户费,现楼盘已经建成,至今却不能通气。四是要简化验收环节。要改变目前既要求各单位单独审批盖章,又要经会议联合审批的现状,两者应选其一。调查中,房企集中反映绿化、亮化标准不明确,管理随意性较大;部分单位把有关配套设施纳入下属二级机构管理,增大了投入成本,如有的开发商反映高层安装自来水加压泵,自购自装只需12万元,而他购安装要68万元。个别楼盘仅自来水一项造价达6500/户。

(二)要出台政策,稳定市场。一是要继续实施减免税政策。今年一季度房屋销售形势尚可,减免税政策发挥了促进作用。这一政策应稳定一个时期,要进一步探索房企交税与购房户交税并行的渠道,不能因房企部分税收未交,影响购房户交税办证。要根据市场行情调整二手房的评估价格,促进二手房的交易。二要打击非法建房和郊区小产权房,严控单位集资建房,严控以招商之名,行开发建房之实。三要适时调整公租房建设数量,加大住房保障货币化工作力度,要将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房的房源。四要激活住房的刚性需求。调查反映,近三年购房户中办理公积金房贷为15%,办理银行商业房贷为85%。由此可知目前在县城购房主体不是公职人员,而是进城务工人员。为此,可出台奖励农民进城购房后将老宅基地用于还田和补助大学生购房等激励性政策,挖掘市场潜力。

(三)要科学规划,理性供地。要结合县城总体规划,考虑县域人口、购买力、县城承载力、城镇化率等方面因素,科学制定房地产市场的发展目标。据县房产局统计:截止20156月,房屋存量和土地可建商品房约为29000套,按户均4人计算可吸纳116万人进城。改革开放30多年来,县城规模不断扩大,人口不断增加,但到2014年底县城(含四个办事处农村户籍人口)常驻人口为1611万人。要消化现有存量房,还需吸纳116万人进城,其难度可想而知,为此要理性供地,可将上年房屋销售数据作为当年土地出让的调控依据。

       牵头领导:张建良

       参加人员:谭卫民  段郴刚

       执    笔:余